たとえば実家の土地や建物など、自分で住む予定もなく、誰かに貸す予定もない場合は売ることを考えるのが一般的ですよね。
しかし、いざ売ろうとした場合にかかるお金や手続きなどについてはよく分からないところも多いかと思います。不要な物を気軽に売る感覚とは少し違うので、慣れないことだらけで諦めて後回しにしてしまう方も多いんです。
年数が経過すればするほど価値は下がりますし、その期間の固定資産税などの経費がかかってしまいます。売ると決めたのであれば、早急に手続きをすることをおすすめします。
今回は、不動産売却の際の税金や確定申告の手続きなどについてまとめてみましたので、参考にしていただけると幸いです。
不動産売買には、確定申告も必須となりますので、これらの手続きを漏らさないようにするためにも、正しい知識を身に付けるようにしましょう。
1.相続した不動産を売却時にかかる税金の計算方法
譲渡所得×税率＝納税額
相続した不動産を売却する際、当然のことながら税金がかかります。その税金の計算は、上記の式の通りです。
譲渡所得とは、分かりやすく言い換えると「売却益」のこと。該当の不動産を所有するようになってから売却をするまでの期間によって変わります。
保有期間が5年超の長期譲渡所得の方が税率が低くなります。
2.譲渡所得の計算
譲渡所得＝売却価格-（取得費-譲渡経費-特別控除）
譲渡所得の計算式です。譲渡所得がマイナスになった場合は、課税されることはありません。
不動産を売却した価格から、取得費・譲渡経費・特別控除を差し引いた金額が譲渡所得となりなます。
取得費は、購入の際にかかった金額と費用のことで、譲渡経費は売った時にかかった費用のことです。次の項目で詳しく解説していきます。
2-1.取得費
- 取得税
- 印紙代
- 減価償却
取得費には、土地や建物自体の金額が含まれています。
購入の際にかかる税金（たとえば印紙代など）や手数料、リフォーム、設備費、住宅ローンの利息なども全て取得費です。
ただし、建物に関しては購入した時の金額がそのまま反映される訳ではありません。期間が経過することや使用することで価値が下がります。これを減価償却と言います。
その分を差し引く必要があるという訳です。
2-2.譲渡経費
- 不動産仲介手数料
- 登記抹消費用
- 印紙代
- 取り壊し費用
- 不動産取得税
売却に多額な費用がかかってしまった場合は、支払う必要がある税金も当然のことながら安くなります。そのため、ご自身が損しないようにするためにも、譲渡経費に関してはきちんと計算しておく必要があります。
譲渡経費として認められているのは、不動産仲介手数料といった上記の費用です。不動産を売る際には、色々な費用がかかりますが、それらの全てが譲渡経費として認められている訳ではないのできちんと見極めるようにしましょう。
何でもかんでも計上してしまうと、正しく計算できなくなってしまうので、注意が必要です。
2-3.特別控除
譲渡所得を算出する際に、売却金額から特別控除を差し引く必要があります。特別控除とは、所得税の軽減措置をはかるもの。一定の要件を満たしていれば、この特別控除を受けることができます。
ご自身の不動産が特別控除を受けることができるかどうか、以下のポイントに沿って確認してみてください。
取得費加算の特例
譲渡所得金額を減らすことができるのが、取得費加算の特例です。支払う必要のある相続税の一部を取得費として計算できるので、実質的に譲渡所得の金額が軽減されます。
持ち主が該当の不動産を取得していた期間には関係なく、課税された相続税がきちんと納税されていて、なおかつ相続が開始した翌日から3年10ヶ月以内に譲渡が成立していれば、ほぼ認められると考えて大丈夫です。
3000万円特別控除
譲渡所得税に対して、最高3000万円の特別控除を受けることができるケースがあります。
売却する不動産が住居用であることが大前提です。セカンドハウスのような別荘扱いの不動産の場合は、対象外となります。
居住用であったとしても居住用として使用しなくなって3年以上経過している場合も対象外です。
夫婦や親子間での売買でも、控除を受けることはできません。不動産買い替えの特例を受けている場合も、控除の対象外です。
一定の要件を満たしていなければ対象とはならないので注意が必要です。
確定申告の書類と一緒に、譲渡所得の内訳書と除票住民票か住民票の写しを提出して手続きをしましょう。
3.譲渡所得にかかる税率について
譲渡所得にかかる税率には、2つのパターンが存在します。
不動産の所有期間によって異なるのですが、それぞれについて解説していきます。
3-1.保有期間が5年を超える長期譲渡所得の場合
該当の不動産の保有期間が5年を超える場合は、長期譲渡所得となります。譲渡所得に20.315％を乗じて算出すると、税金が計算できます。
この20.315％の根拠についてですが、所得税の15％と、復興特別所得税の0.315％と住民税の5％です。
3-2.保有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合
該当の不動産の保有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得となります。譲渡所得に39.63％を乗じて算出すると、税金が計算できます。
この39.63％の根拠についてですが、所得税の30％と、復興特別所得税の0.63％と住民税の9％です。
4.譲渡所得が発生した場合は確定申告義務が生じるので税理士に依頼しよう
不動産の売却によって譲渡所得が発生すると、確定申告をしなければなりません。素人判断で計算をしてミスしてしまうと、納税するべき税金を漏らしてしまうというケースもあります。
自分で大体の金額を算出することはできますが、きちんと納税の義務を果たすためにも、そして正しく確定申告をするためにも、税理士に依頼するようにしましょう。
税理士は税金に関するプロなので、細かいところにも目が行き届くため安心です。疑問に思ったことや分からないことに関しても、サポートしてくれますよ。
税理士にお願いすると、その費用も発生してしまいますが、煩雑な手続きを一人で行なうことの方が危険です。
5.相続した不動産を１円でも高く売るなら
相続した不動産の売却をお考えでしたら、不動産一括査定サイト『イエウール』をご利用ください。せっかくの財産なのですから、できれば1円でも高く売りたいところですよね。
何となく1社に査定を依頼して売ってしまう方もいらっしゃるのですが、数社の査定を取得して比較検討することは必須です。
不動産業者によって得意不得意があるため、査定金額に300万円以上の差が付く場合もあります。比較検討することが、とても重要であるということが分かりますよね。
手続きも煩雑でよく分からないことも多いかとは思いますが、ご自身の財産を最大限に活用できるよう、そして後悔のないように段取りを踏んでください。
